Σε μία από τις μεγαλύτερες θεσμικές αλλαγές των τελευταίων δεκαετιών στον τομέα του ακινήτου και της δόμησης προχωρά η κυβέρνηση, καθώς σύμφωνα με νομοσχέδιο των Υπουργείων Περιβάλλοντος & Ενέργειας και Ψηφιακής Διακυβέρνησης, οι Πολεοδομίες μεταφέρονται στο Ελληνικό Κτηματολόγιο, το οποίο μετεξελίσσεται στον νέο Εθνικό Οργανισμό Κτηματολογίου και Ελέγχου Δόμησης (ΕΟΚΕΔ).
Η μεταρρύθμιση παρουσιάστηκε στο Υπουργικό Συμβούλιο από τους υπουργούς Σταύρο Παπασταύρου και Δημήτρη Παπαστεργίου και τον υφυπουργό Νίκο Ταγαρά, ενώ δόθηκαν στη δημοσιότητα 14 ερωτήσεις και απαντήσεις που εξηγούν τις αλλαγές για πολίτες και επαγγελματίες του real estate.
Ψηφιακό “one stop shop” για όλα τα θέματα ακινήτων
Με τη σύσταση του ΕΟΚΕΔ δημιουργείται για πρώτη φορά ένα ψηφιακό σημείο ενιαίας εξυπηρέτησης για όλο τον κύκλο ζωής ενός ακινήτου: από την τεκμηρίωση της ιδιοκτησίας έως την έκδοση οικοδομικών αδειών και τον έλεγχο των κατασκευών.
Ο νέος φορέας υπόσχεται:
- Ταχύτερη εξυπηρέτηση
- Ενιαία εφαρμογή της νομοθεσίας
- Κατάργηση της υποχρέωσης εντοπιότητας
- Ψηφιοποίηση και διαφάνεια
- Δυνατότητα εξ αποστάσεως υποβολής και παρακολούθησης φακέλων
Κρίσιμο σημείο της μεταρρύθμισης είναι ότι για πρώτη φορά στην Ελλάδα θα χρησιμοποιείται τεχνητή νοημοσύνη για τον προληπτικό έλεγχο οικοδομικών αδειών, αυξάνοντας την ασφάλεια δικαίου και τον εντοπισμό αυθαιρεσιών.
Τι αλλάζει για τους πολίτες και τους μηχανικούς
Με τον νέο Οργανισμό:
- Ο πολίτης θα εξυπηρετείται από ένα σημείο (Περιφερειακά ή Τοπικά Κέντρα Δόμησης).
- Οι διαδικασίες γίνονται πλήρως ψηφιακές.
- Η έκδοση οικοδομικών αδειών επιταχύνεται.
- Η μεταχείριση θα είναι ίδια σε όλη τη χώρα ανεξαρτήτως δήμου.
- Ενισχύεται η ασφάλεια δικαίου και η προβλεψιμότητα για επενδύσεις και μεταβιβάσεις.
Το νομοσχέδιο αντιμετωπίζει επίσης τη χαμηλή στελέχωση των σημερινών ΥΔΟΜ: περίπου 35% λειτουργούν με έως δύο μηχανικούς, ενώ 147 δήμοι δεν διαθέτουν καν υπηρεσία δόμησης.
Τι σημαίνει η απόφαση του ΣτΕ
Το Συμβούλιο της Επικρατείας (1728/2025) έκρινε ότι η έκδοση οικοδομικών αδειών αποτελεί αρμοδιότητα της κεντρικής διοίκησης, γεγονός που άνοιξε τον δρόμο για την ενοποίηση των υπηρεσιών στον νέο φορέα.
Παρ’ όλα αυτά, οι Δήμοι διατηρούν το σύνολο των αρμοδιοτήτων του τοπικού πολεοδομικού σχεδιασμού (μελέτες, αναπλάσεις, κοινόχρηστοι χώροι, τοπογραφικές εφαρμογές).
Πώς θα λειτουργεί ο νέος Οργανισμός
Ο ΕΟΚΕΔ θα διαθέτει:
- Διοικητή και δύο Υποδιοικητές (Κτηματολόγιο – Δόμηση)
- 20 Περιφερειακά Κέντρα Δόμησης (ΠΚΔ)
- 77 Τοπικά Κέντρα Δόμησης (ΤΚΔ)
- Ενοποιημένο ψηφιακό σύστημα για άδειες, έλεγχο και καταχώριση ιδιοκτησίας
Σημαντική καινοτομία αποτελεί το Μητρώο Ανεξάρτητων Ελεγκτών Δόμησης, στους οποίους θα ανατίθενται υποχρεωτικά οι προέλεγχοι αδειών.
Χρονοδιάγραμμα εφαρμογής
- Τέλος 1ου τριμήνου 2026: Ψήφιση νομοθετικού πλαισίου
- Ιούνιος 2026: Πιλοτική λειτουργία σε 3 Περιφερειακά Κέντρα
- Αρχές 2027: Πλήρης λειτουργία του ΕΟΚΕΔ σε όλη τη χώρα
Το προσωπικό των ΥΔΟΜ μεταφέρεται με πλήρη εργασιακή συνέχεια.
“Έξυπνος” έλεγχος αδειών με τεχνητή νοημοσύνη
Το σύστημα ΤΝ θα επιλέγει τους φακέλους “υψηλού ρίσκου” βάσει δεδομένων, με στόχο:
- Προστασία του περιβάλλοντος
- Έγκαιρο εντοπισμό παραβάσεων
- Ελαχιστοποίηση αυθαιρεσιών
- Στοχευμένο έλεγχο στο ~30% των αδειών
Αποτελεί μια από τις πλέον φιλόδοξες ψηφιακές παρεμβάσεις στο σύστημα δόμησης.
Μία συνολική στρατηγική για την οργάνωση του χώρου
Ο νέος Οργανισμός δεν λειτουργεί μεμονωμένα, αλλά εντάσσεται σε ένα ευρύτερο πλέγμα μεταρρυθμίσεων:
- Νέα κωδικοποίηση πολεοδομικής νομοθεσίας
- Αναθεώρηση Νέου Οικοδομικού Κανονισμού
- Ενιαίος Ψηφιακός Χάρτης
- Ενοποίηση δεδομένων Κτηματολογίου και Δόμησης
Με τις αλλαγές αυτές, η Πολιτεία επιχειρεί να δημιουργήσει για πρώτη φορά ένα ολοκληρωμένο σύστημα διαχείρισης του χώρου, με διαφάνεια, ενιαίους κανόνες και σύγχρονα ψηφιακά εργαλεία.
