Η στεγαστική κρίση που καταγράφεται τα τελευταία χρόνια στην Ελλάδα δεν αποτελεί αποκλειστικά αποτέλεσμα της εξάπλωσης των βραχυχρόνιων μισθώσεων ή της «χρυσής βίζας», αλλά κυρίως συνέπεια μιας μακροχρόνιας ανισορροπίας μεταξύ προσφοράς και ζήτησης κατοικιών.
Στο συμπέρασμα αυτό καταλήγει νέα μελέτη πολιτικής του ΚΕΦΙΜ με τίτλο «Ο ρόλος της ψαλίδας προσφοράς και ζήτησης στην άνοδο του κόστους κατοικίας», την οποία υπογράφουν οι Ιωάννης Ναβροζίδης, Χρήστος Λούκας και Νίκος Ρώμπαπας.
Σύμφωνα με τη μελέτη, η σημερινή στεγαστική πίεση έχει τις ρίζες της στην περίοδο της οικονομικής κρίσης, όταν η οικοδομική δραστηριότητα και οι επενδύσεις στην κατοικία κατέρρευσαν. Την ίδια στιγμή, η ζήτηση επανήλθε με ταχύτερους ρυθμούς από την ανάκαμψη της αγοράς, δημιουργώντας ένα σημαντικό έλλειμμα διαθέσιμων κατοικιών.
Οι ερευνητές επισημαίνουν ότι μεταξύ 2007 και 2017 οι επενδύσεις σε κατοικίες μειώθηκαν κατά 95%, ενώ οι οικοδομικές άδειες υποχώρησαν κατά 84%, αφήνοντας πίσω τους ένα μεγάλο κενό στην παραγωγή νέων ακινήτων.
Παρά την ανάκαμψη των τελευταίων ετών, η προσφορά εξακολουθεί να μην καλύπτει τη ζήτηση. Επιπλέον, σημαντικό μέρος του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος παραμένει ανενεργό λόγω παλαιότητας, αναγκών ανακαίνισης ή πολεοδομικών και νομικών εκκρεμοτήτων.
Η μελέτη καταγράφει επίσης ότι η αύξηση των νοικοκυριών, παρά τη συνολική μείωση του πληθυσμού, δημιουργεί πρόσθετες ανάγκες στέγασης, κυρίως για μικρότερα διαμερίσματα στα μεγάλα αστικά κέντρα. Παράλληλα, οι γεωγραφικές ανισορροπίες εντείνουν το πρόβλημα, καθώς η ζήτηση συγκεντρώνεται κυρίως σε πόλεις και τουριστικές περιοχές.
Σημαντικό ρόλο διαδραματίζουν ακόμη η σταδιακή επιστροφή της στεγαστικής πίστης, η αύξηση των εισοδημάτων, οι ξένες επενδύσεις και οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, παράγοντες που λειτουργούν σωρευτικά ενισχύοντας τις πιέσεις στις τιμές κατοικιών και ενοικίων.
Οι συντάκτες της μελέτης προειδοποιούν ότι τυχόν χαλάρωση των τραπεζικών κριτηρίων για τη χορήγηση στεγαστικών δανείων, χωρίς ταυτόχρονη αύξηση της προσφοράς κατοικιών, θα μπορούσε να οδηγήσει σε ακόμη μεγαλύτερη άνοδο των τιμών.
Όσον αφορά τη «χρυσή βίζα» και τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb, το ΚΕΦΙΜ αναγνωρίζει ότι επηρεάζουν συγκεκριμένες τοπικές αγορές, ωστόσο δεν αποτελούν τη βασική αιτία της πανελλαδικής αύξησης του κόστους κατοικίας.
Η μελέτη καταλήγει ότι η αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης απαιτεί πολιτικές που θα ενισχύσουν την παραγωγή νέων κατοικιών, θα ενεργοποιήσουν τα χιλιάδες ανεκμετάλλευτα ακίνητα και θα μειώσουν τα θεσμικά και διοικητικά εμπόδια που κρατούν εκτός αγοράς σημαντικό μέρος του διαθέσιμου αποθέματος.
