Η στεγαστική κρίση έχει εκτοξεύσει τα ενοίκια, όμως για χιλιάδες ιδιοκτήτες η πραγματικότητα απέχει σημαντικά από την εικόνα των υψηλών αποδόσεων. Πίσω από τα ακριβά μισθωτήρια, καταγράφεται μια διαφορετική κατάσταση: απλήρωτα ενοίκια, δικαστικές εκκρεμότητες και ένα φορολογικό πλαίσιο που εξακολουθεί να αντιμετωπίζει ως εισόδημα ακόμη και ποσά που δεν εισπράχθηκαν.

Οι ιδιοκτήτες που δεν έλαβαν μισθώματα μέσα στο 2025 καλούνται τώρα να αποδείξουν στην εφορία ότι τα ποσά αυτά δεν μπήκαν ποτέ στα ταμεία τους. Σε διαφορετική περίπτωση, κινδυνεύουν να φορολογηθούν κανονικά, με συντελεστές που φτάνουν έως και το 45%.

Αυξανόμενο πρόβλημα

Η έκταση του φαινομένου δεν είναι αμελητέα. Σύμφωνα με στοιχεία της ΑΑΔΕ, το 2024 καταγράφηκαν ανείσπρακτα ενοίκια άνω των 15 εκατ. ευρώ, που αφορούσαν περίπου 4.500 ιδιοκτήτες. Η πίεση στα νοικοκυριά και η αύξηση του κόστους ζωής οδηγούν σε περισσότερες περιπτώσεις αδυναμίας πληρωμής ενοικίων, εντείνοντας το πρόβλημα.

Υποχρεωτική δικαστική οδός

Το βασικό εμπόδιο για τους εκμισθωτές είναι ότι για να απαλλαγούν από τη φορολόγηση πρέπει προηγουμένως να έχουν κινηθεί νομικά κατά του ενοικιαστή. Συγκεκριμένα, απαιτείται να έχει εκδοθεί διαταγή πληρωμής ή απόδοσης μισθίου, δικαστική απόφαση ή να έχει κατατεθεί αγωγή αποβολής ή διεκδίκησης μισθωμάτων.

Η διαδικασία αυτή συνεπάγεται σημαντικό κόστος και καθυστερήσεις, καθώς προϋποθέτει προσφυγή στη δικαιοσύνη πριν ακόμη ολοκληρωθεί η φορολογική διαδικασία.

Η ψηφιακή διαδικασία στην ΑΑΔΕ

Αφού ολοκληρωθεί το πρώτο στάδιο, οι ιδιοκτήτες καλούνται να προχωρήσουν στην υποβολή των απαραίτητων στοιχείων στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ. Μέσω του εντύπου Ε411, πρέπει να καταθέσουν πλήρη φάκελο δικαιολογητικών.

Για κάθε μισθωτή και κάθε ακίνητο απαιτείται ξεχωριστή δήλωση, συνοδευόμενη από:

• δικαστικές αποφάσεις ή αγωγές,
• αποδεικτικά επιδόσεων,
• υπεύθυνες δηλώσεις,
• εκθέσεις δικαστικών επιμελητών.

Η προθεσμία για την υποβολή των δικαιολογητικών λήγει στις 15 Ιουλίου 2026.

Κίνδυνος φορολόγησης

Σε περίπτωση που οι ιδιοκτήτες δεν προλάβουν ή δεν υποβάλουν σωστά τα απαιτούμενα έγγραφα, η εφορία προχωρά σε εκκαθάριση και φορολογεί κανονικά τα ανείσπρακτα ποσά.

Το ισχύον πλαίσιο έχει προκαλέσει έντονες αντιδράσεις, καθώς σε μια περίοδο που επιδιώκεται η αύξηση της προσφοράς κατοικιών, πολλοί ιδιοκτήτες εκτιμούν ότι το φορολογικό σύστημα λειτουργεί αποτρεπτικά, μεταφέροντας σε αυτούς το βάρος ακόμη και για εισοδήματα που δεν εισέπραξαν ποτέ.