Η αγορά κατοικίας στην Ελλάδα μετατρέπεται ολοένα και περισσότερο σε πεδίο ασφυκτικής πίεσης για χιλιάδες νοικοκυριά, καθώς οι τιμές των ακινήτων και τα ενοίκια συνεχίζουν την ανοδική τους πορεία, καθιστώντας την εύρεση κατοικίας όλο και πιο δύσκολη.
Την εικόνα αυτή αποτυπώνει η νέα Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας της Τράπεζας της Ελλάδος, η οποία καταγράφει τους βασικούς λόγους που τροφοδοτούν τη στεγαστική κρίση και διατηρούν τις τιμές σε υψηλά επίπεδα.
Το βασικό συμπέρασμα της έκθεσης είναι σαφές: η αγορά κινείται σε συνθήκες υπερβάλλουσας ζήτησης, την ώρα που η διαθέσιμη προσφορά κατοικιών παραμένει περιορισμένη.
Οι ξένες επενδύσεις και η Golden Visa
Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, σημαντικό ρόλο στην αύξηση των τιμών παίζει το ισχυρό ενδιαφέρον από το εξωτερικό για επενδύσεις σε ακίνητα.
Οι άμεσες ξένες επενδύσεις στην αγορά ακινήτων εκτοξεύθηκαν την περίοδο 2018-2025, φτάνοντας κατά μέσο όρο τα 1,6 δισ. ευρώ ετησίως, όταν την περίοδο 2008-2017 κινούνταν περίπου στα 170 εκατ. ευρώ.
Παρότι το 2025 καταγράφηκε μείωση κατά 25% στις ροές ξένων κεφαλαίων λόγω των αλλαγών στη Golden Visa, η ζήτηση από επενδυτές του εξωτερικού εξακολουθεί να ασκεί ισχυρές πιέσεις στην αγορά κατοικίας.
Airbnb και βραχυχρόνιες μισθώσεις
Ιδιαίτερα σημαντικός παραμένει και ο ρόλος της βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Η έκρηξη των Airbnb έχει αφαιρέσει χιλιάδες κατοικίες από τη μακροχρόνια μίσθωση, περιορίζοντας δραστικά τη διαθεσιμότητα σπιτιών για ενοικίαση.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ, τα καταλύματα με οριστική εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης έφτασαν το 2024 τις 207.572.
Παρά τα κυβερνητικά μέτρα περιορισμού της εξάπλωσης των βραχυχρόνιων μισθώσεων, οι πιέσεις στην αγορά κατοικίας παραμένουν έντονες, ειδικά στα μεγάλα αστικά κέντρα και στις τουριστικές περιοχές.
Τα νέα δημογραφικά δεδομένα
Η έκθεση επισημαίνει ότι η στεγαστική πίεση ενισχύεται και από τις κοινωνικές και δημογραφικές αλλαγές.
Παρότι ο συνολικός πληθυσμός της χώρας μειώνεται, αυξάνεται ο αριθμός των νοικοκυριών λόγω της ανόδου των μονοπρόσωπων και μονογονεϊκών οικογενειών.
Παράλληλα, η συνεχής αστικοποίηση οδηγεί ολοένα και περισσότερους πολίτες προς τα μεγάλα αστικά κέντρα, αυξάνοντας περαιτέρω τη ζήτηση για κατοικίες.
Χιλιάδες κενά ακίνητα εκτός αγοράς
Ένα ακόμη σοβαρό πρόβλημα είναι ο μεγάλος αριθμός κενών κατοικιών που παραμένουν εκτός αγοράς.
Όπως αναφέρει η Τράπεζα της Ελλάδος, πολλά ακίνητα είναι δεσμευμένα ως εγγυήσεις για «κόκκινα» δάνεια, γεγονός που καθυστερεί την αξιοποίησή τους και περιορίζει την προσφορά διαθέσιμων κατοικιών.
Την ίδια ώρα, το υψηλό κόστος ανακαίνισης και η πολυιδιοκτησία λειτουργούν αποτρεπτικά για την επιστροφή χιλιάδων κατοικιών στην αγορά.
Η οικοδομή δεν καλύπτει τη ζήτηση
Σημαντικό ρόλο στη στεγαστική κρίση παίζει και η υποτονική οικοδομική δραστηριότητα.
Η κατασκευαστική δραστηριότητα στην Ελλάδα εξακολουθεί να κινείται σε επίπεδα πολύ χαμηλότερα από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο, ενώ το 2025 καταγράφηκε μείωση στις οικοδομικές άδειες, στην επιφάνεια και στον όγκο νέων κατασκευών.
Η αβεβαιότητα γύρω από τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ) και οι εκκρεμότητες στο Συμβούλιο της Επικρατείας επηρέασαν σημαντικά την αγορά, αν και το δεύτερο εξάμηνο του 2025 παρατηρήθηκαν σημάδια ανάκαμψης.
Τι προτείνει η Τράπεζα της Ελλάδος
Η ΤτΕ υπογραμμίζει την ανάγκη λήψης μέτρων για την αύξηση του διαθέσιμου οικιστικού αποθέματος.
Μεταξύ άλλων, προτείνεται:
- ανάπτυξη νέων κατοικιών,
- αναβάθμιση παλαιών ακινήτων,
- αξιοποίηση κενών κατοικιών,
- και παροχή κινήτρων ώστε περισσότερα ακίνητα να επιστρέψουν στην αγορά.
Το βασικό συμπέρασμα της έκθεσης είναι ότι χωρίς ουσιαστική αύξηση της προσφοράς κατοικιών, οι πιέσεις σε ενοίκια και τιμές ακινήτων δύσκολα θα αποκλιμακωθούν τα επόμενα χρόνια.
